Les litiges entre voisins en Roumanie concernant divers aspects des droits de propriété, tels que la distance minimale entre les constructions, le non-respect de la vue sur le terrain voisin, le non-respect de la distance minimale par rapport à la frontière ou la distance minimale pour les arbres, sont courants. C’est la raison pour laquelle le cabinet d’avocats roumain Pavel, Margarit & Associates présente dans cet article le cadre juridique applicable, les conséquences du non-respect des dispositions ainsi que les aspects importants à prendre en compte pour éviter un litige entre voisins concernant le droit de propriété en Roumanie. Faire appel à un avocat spécialisé en immobilier et en construction ainsi qu’en litiges fonciers est essentiel dans ce domaine, car les conseils d’un spécialiste peuvent prévenir un litige entre voisins sur les droits de propriété en Roumanie. Sa contribution est essentielle pour rédiger un rapport de due diligence immobilière en Roumanie, qui analyse la situation juridique du bien, rédiger/réviser des pré-accords ou des contrats de vente-achat, enregistrer divers documents auprès des autorités compétentes et vérifier les informations contenues dans ces documents, car dans de nombreux cas, les informations erronées contenues dans ces documents sont à l’origine des litiges entre voisins en Roumanie.
Distance minimale entre les constructions
Selon la législation roumaine, toutes les constructions, travaux ou plantations en Roumanie ne peuvent être réalisés qu’en respectant une distance minimale de 60 cm par rapport à la frontière, sauf disposition contraire de la loi ou des règlements urbains, afin de ne pas préjudicier aux droits du propriétaire. Les propriétaires peuvent donner leur consentement, au moyen d’un document légalisé, pour la construction des bâtiments ou l’établissement des plantations à une distance inférieure à celle prévue par la loi roumaine.
Distance minimale pour les arbres
En l’absence de dispositions contenues dans la législation roumaine, les règlements urbains ou les coutumes locales, les arbres doivent être plantés à une distance d’au moins 2 mètres de la frontière, à l’exception de ceux mesurant moins de 2 mètres, des plantations et des haies. Dans ce cas, la distance de 60 cm par rapport à la frontière doit être respectée.
En cas de non-respect de la distance, le propriétaire a le droit de demander l’enlèvement ou, le cas échéant, l’élagage, à la hauteur appropriée, des arbres, plantations ou haies, aux frais du propriétaire du terrain.
Un aspect très important est que le propriétaire a le droit de demander le retrait des arbres et des haies plantés à une distance inférieure à la distance légale, même s’il n’a pas respecté cette distance lors de la plantation sur son propre terrain. Le cabinet d’avocats roumain Pavel, Margarit & Associates recommande de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier et en construction, ainsi qu’en litiges fonciers, qui en cas de litige entre voisins en Roumanie peut défendre avec succès les intérêts et les droits du client, la législation dans ce domaine étant complexe, pouvant être mal interprétée et étant étroitement liée à d’autres dispositions applicables.
Vue sur le terrain voisin
Il n’est pas autorisé de créer une fenêtre ou une ouverture dans le mur commun, sauf avec le consentement des propriétaires, car il s’agit d’un acte de disposition matérielle en Roumanie.
Il est également obligatoire de maintenir une distance d’au moins 2 mètres entre le terrain, clôturé ou non, appartenant au voisin, et la fenêtre donnant sur la vue, le balcon ou d’autres travaux similaires orientés vers le terrain. La fenêtre, le balcon ou d’autres travaux non parallèles à la frontière sont interdits s’ils sont installés à une distance inférieure à un mètre. Il convient de noter que cela n’a pas d’importance que la propriété du propriétaire soit clôturée ou non.
Le cabinet d’avocats roumain Pavel, Margarit & Associates considère cette interdiction comme une limitation du droit de propriété, car le propriétaire est obligé de ne pas construire comme bon lui semble.
Cependant, les dispositions n’excluent pas le droit du propriétaire d’ouvrir, sans limitation de distance, une fenêtre légère si elle est construite pour obstruer la vue sur le terrain voisin. Les litiges entre voisins en Roumanie concernant cet aspect sont souvent rencontrés dans la pratique, les propriétaires étant ainsi contraints de couvrir la fenêtre située sans se conformer aux dispositions légales, bloquant ainsi la vue sur le terrain voisin.
Sanctions et conséquences du non-respect de la bonne entente entre voisins
Si le propriétaire cause, en exerçant son droit, des inconvénients plus importants que ceux normalement rencontrés dans les relations de voisinage en Roumanie, le tribunal peut obliger le propriétaire à indemniser, ainsi qu’à rétablir la situation antérieure, lorsque cela est possible.
Si les dommages causés sont mineurs par rapport à la nécessité ou à l’utilité de l’activité préjudiciable, le tribunal pourra autoriser la poursuite de cette activité, mais la partie lésée a le droit à une indemnisation.
En cas de non-respect des limites des droits de propriété, les litiges entre voisins en Roumanie peuvent être réglés par une décision judiciaire définitive qui représente un titre exécutoire et qui oblige la partie qui n’a pas respecté les obligations légales ou conventionnelles à le faire. L’obligation de faire est exécutoire. Si le débiteur refuse de remplir une obligation conformément à un titre exécutoire dans les 10 jours suivant la communication de la décision approuvant l’exécution, le créancier peut être autorisé par le tribunal d’exécution à l’accomplir lui-même ou par des tiers, aux frais du débiteur.
De même, si dans les 10 jours suivant la communication de la décision approuvant l’exécution au débiteur, celui-ci n’exécute pas l’obligation de faire ou de ne pas faire, qui ne peut être remplie par une autre personne, il peut être contraint de l’exécuter, en appliquant des pénalités, par le tribunal d’exécution. Lorsque l’obligation n’est pas évaluée en argent, le tribunal saisi par le créancier peut obliger le débiteur à payer une pénalité de 100 lei à 1 000 lei par jour de retard, jusqu’à l’exécution de l’obligation prévue dans le titre exécutoire. Lorsque l’obligation est évaluable, la pénalité peut être fixée par le tribunal roumain entre 0,1% et 1% par jour de retard, le pourcentage étant calculé sur la valeur de l’objet de l’obligation.
La pénalité peut être supprimée ou réduite, par voie de recours en exécution, si le débiteur exécute l’obligation prévue dans le titre exécutoire et prouve l’existence d’une bonne raison justifiant le retard dans l’exécution.
Le cabinet d’avocats roumain Pavel, Margarit & Associates dispose d’une vaste expérience et de nombreux avocats spécialisés en immobilier, en construction et en litiges fonciers en Roumanie, représentant depuis longtemps à la fois des citoyens roumains et étrangers. Cette expertise est reconnue internationalement pour la sixième année consécutive par le guide juridique international Legal 500, le cabinet étant classé à la 4e place.
Pavel, Margarit & Associates est l’un des principaux cabinets d’avocats en Roumanie, offrant des conseils juridiques de haut niveau. Les clients du cabinet d’avocats roumain sont des entreprises étrangères et locales de premier plan ainsi que des particuliers fortunés. En 2022, les succès du cabinet d’avocats roumain ont été reconnus par les guides et publications internationaux les plus prestigieux. Le cabinet a été classé troisième en Roumanie par la publication Legal 500. Le cabinet d’avocats roumain est également reconnu par le guide financier et corporatif IFLR 1000 de 2022. Pavel, Margarit & Associates est également le seul cabinet d’avocats en Roumanie recommandé par le directeur de Global Law Experts à Londres dans le domaine du règlement des litiges. Toutes les informations pertinentes concernant le cabinet d’avocats roumain Pavel, Margarit & Associates sont disponibles sur le site web www.avocatpavel.ro.