Constructions illégales en Roumanie. Quelles modifications ont été introduites par le nouveau Code de l’urbanisme ?

Le 10 août 2026, la Loi n° 169/2026 relative au Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et des constructions a été publiée au Journal officiel de Roumanie. Cette loi est entrée en vigueur le 25 août 2026, remplaçant les anciennes réglementations de la Loi n° 50/1991 relative à l’autorisation d’exécution des travaux de construction et de la Loi n° 350/2001 relative à l’aménagement du territoire et à l’urbanisme.

Le nouveau Code de l’urbanisme en Roumanie apporte des solutions aux propriétaires et aux investisseurs confrontés à des travaux réalisés en dehors du cadre légal, en introduisant la possibilité de délivrer une autorisation de régularisation.

Dans ce contexte, le Cabinet d’Avocats Pavel, Mărgărit et Associés peut fournir une assistance juridique afin de vérifier les conditions dans lesquelles une construction en Roumanie peut être régularisée, d’analyser la documentation d’urbanisme et la situation juridique du bien immobilier, ainsi que d’assister le propriétaire ou l’investisseur dans ses relations avec les autorités compétentes.

Un avocat en droit immobilier en Roumanie peut vous accompagner afin de suivre correctement les étapes nécessaires à la régularisation d’une construction réalisée sans autorisation, depuis la vérification de l’éligibilité jusqu’à la préparation et au dépôt de la documentation nécessaire.

Vous avez construit sans autorisation ou sans respecter le permis de construire ? Comment régulariser votre situation grâce à l’autorisation de régularisation en Roumanie ?

Il existe deux situations dans lesquelles des travaux de construction peuvent nécessiter une régularisation : ils ont été réalisés en l’absence d’un permis de construire ou ont été exécutés sans respecter le permis existant.

Dans ces cas, conformément à l’art. 301 al. (1) de la Loi n° 169/2026 relative au Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et des constructions, le titulaire des travaux est tenu de demander la délivrance d’une autorisation de régularisation auprès de l’autorité de l’administration publique compétente pour délivrer le permis de construire.

L’obtention de cette autorisation suppose le respect de certaines conditions prévues par la loi afin de régulariser les travaux.

« Pour un propriétaire ou un investisseur en Roumanie, découvrir qu’un ouvrage ne respecte pas le permis de construire ou a été réalisé sans autorisation peut générer beaucoup d’incertitude. Le rôle de l’avocat est de déterminer rapidement quelles solutions juridiques existent, si une régularisation est possible et quelles sont les démarches appropriées, afin que la situation juridique de la construction puisse être résolue avec le moins de risques et de blocages possible », a déclaré l’*Avocat **Coordinateur du ****Cabinet d’Avocats Roumain Pavel, Mărgărit et Associés, ***Dr. Radu Pavel

Vous avez construit sans autorisation en Roumanie ? Consultez un avocat spécialisé en urbanisme et en droit de la construction afin de vérifier si le bien immobilier peut être régularisé et quelles sont les étapes nécessaires pour le mettre en conformité avec la loi.

Le Cabinet d’Avocats Pavel, Mărgărit et Associés fournit des services juridiques pour la régularisation des constructions en Roumanie.

Ne faites pas face seul à ces difficultés. Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier d’une assistance juridique spécialisée et adaptée à vos besoins.

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Avocat en droit immobilier en Roumanie. Comment régulariser une construction réalisée sans autorisation ?

Le fait qu’une autorisation de régularisation puisse être délivrée ne signifie pas qu’elle peut automatiquement être accordée pour tous les travaux réalisés sans permis de construire ou sans respecter le permis existant.

L’art. 301 al. (2) limite les catégories de constructions pouvant bénéficier du régime de régularisation en fonction de plusieurs critères. De même, l’art. 301 al. (3) établit une série de conditions qui doivent être remplies cumulativement afin d’obtenir l’autorisation de régularisation.

Avocat en droit immobilier en Roumanie. Qu’est-ce que l’autorisation de régularisation pour les constructions sans autorisation ?

L’autorisation de régularisation est un mécanisme juridique expressément réglementé par le CATUC, ayant pour objectif de remédier à la situation juridique des travaux exécutés en dehors du régime légal d’autorisation, notamment les constructions réalisées sans permis de construire ou celles édifiées sans respecter le permis existant. Elle est délivrée par l’autorité également compétente pour délivrer le permis de construire, sous réserve que toutes les conditions prévues par la loi soient remplies.

Il est recommandé de bénéficier de l’assistance juridique d’un avocat en droit immobilier en Roumanie afin de vous assurer que la procédure de demande de l’autorisation de régularisation est intégralement et correctement suivie.

Étapes pour régulariser une construction en Roumanie : que doit faire le propriétaire pour obtenir l’autorisation de régularisation

Les étapes nécessaires à la régularisation d’une construction réalisée sans autorisation en Roumanie doivent être analysées au regard du nouveau cadre législatif, qui a repris et réorganisé les règles relatives à l’autorisation des travaux de construction, auparavant principalement connues à travers la Loi n° 50/1991.

Si vous souhaitez demander une autorisation de régularisation d’une construction, une demande peut être déposée auprès de l’autorité de l’administration publique compétente pour délivrer également le permis de construire, sous la forme de la demande F_AR_01 prévue à l’Annexe n° 2 de l’Arrêté n° 975 publié au Journal officiel de Roumanie n° 711 du 26 août 2026.

Le formulaire prévoit la documentation nécessaire, à savoir les rapports d’expertise technique, l’extrait du livre foncier, la preuve du paiement des taxes et, le cas échéant, d’autres documents.

Avocat en droit de la construction en Roumanie. Maison sans permis de construire : dans quelles conditions peut-elle être régularisée ?

Une maison ne peut faire l’objet d’une autorisation de régularisation que si elle remplit cumulativement certains critères. L’autorisation peut être délivrée si les conditions légales sont respectées.

Si toutes les conditions ne sont pas respectées, mais que des solutions techniques existent, conformément à l’al. (6) et à l’al. (10), l’autorité publique locale peut imposer l’obtention d’un permis de construire ou une démolition partielle, ou peut demander l’exécution de travaux destinés à mettre la construction en conformité avec les réglementations d’urbanisme et les exigences techniques relatives à la qualité des constructions. S’il est constaté qu’il est impossible de mettre les travaux en conformité, il existe un risque de démolition des constructions réalisées.

Dans ce cas, un avocat en droit de la construction en Roumanie pourrait faciliter la procédure d’obtention de l’autorisation de régularisation, tout en étant en mesure de défendre les intérêts du bénéficiaire lorsque cela est nécessaire.

Quelles constructions sans autorisation en Roumanie peuvent être régularisées grâce à l’autorisation de régularisation ?

L’al. (2) de l’art. 301 énumère les catégories de constructions pour lesquelles l’autorisation peut être délivrée :

• maisons individuelles comportant un rez-de-chaussée ou un rez-de-chaussée et un étage, avec une surface construite développée maximale de 150 m², qui ne sont pas des monuments historiques et ne se trouvent pas dans des zones protégées ou dans des zones de protection des monuments historiques ;
• annexes des logements, dépendances domestiques (telles que garages, remises), etc. ;
• annexes des exploitations agricoles, dans la limite de 150 m² ;
• travaux de fermeture de balcons, sans extension sur le domaine public.

Quelles autres constructions en Roumanie peuvent être régularisées jusqu’en août 2027 ?

Par exception à l’al. (2), pendant une période d’un an, jusqu’au 25 août 2027, l’autorisation de régularisation peut également être demandée pour d’autres catégories de constructions réalisées en non-conformité avec l’autorisation délivrée ou en l’absence de celle-ci. Toutefois, le respect des réglementations d’urbanisme et des exigences relatives à la qualité des constructions, le paiement des taxes ainsi que l’application des mesures contraventionnelles restent nécessaires.

En outre, le montant des contributions dues au titre du contrôle de l’État ainsi que les taxes relatives au certificat d’urbanisme et au permis de construire sont dix fois supérieurs à ceux qui auraient été dus si les travaux avaient été réalisés légalement.

Quelles constructions peuvent être édifiées sans permis de construire en Roumanie ?

La Loi n° 169/2026 relative au Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et des constructions prévoit, à l’art. 299, une série de travaux pouvant être réalisés sans permis de construire et sans notification préalable des autorités de l’administration publique locale.

Parmi les travaux de construction pouvant être exécutés sans aucune formalité figurent :

• Interventions sur des constructions existantes, en dehors des zones protégées, telles que les réparations de clôtures, de toitures, de menuiseries, de finitions, d’installations, de systèmes de chauffage et de climatisation, les travaux de sécurité incendie, certains équipements de télécommunications, les panneaux photovoltaïques, les travaux d’entretien des infrastructures et d’autres interventions similaires qui ne modifient pas substantiellement la construction.
• Travaux d’aménagement, tels que les jardins de façade, les branchements et raccordements à l’intérieur de la propriété, les murs de soutènement, les escaliers d’accès, les terrasses démontables, les pergolas, les constructions funéraires et certains aménagements des infrastructures piétonnes et routières.
• Nouvelles annexes en milieu rural, rattachées aux maisons individuelles, telles que les terrasses couvertes, pergolas, cuisines d’été, kiosques, remises ou installations sanitaires, à condition que leur surface cumulée ne dépasse pas 20 m², qu’elles aient une hauteur maximale de 2,5 m, qu’elles soient dépourvues de fondations, provisoires et démontables, réalisées sur une structure en bois ou en métal et qu’elles respectent les règles locales d’urbanisme ainsi que le Code civil roumain.

Quelles sont les conditions pour obtenir une autorisation de régularisation en Roumanie ?

Pour obtenir une autorisation de régularisation, il est nécessaire de respecter cumulativement les normes imposées par la législation relative à la protection de l’environnement et de se conformer aux réglementations d’urbanisme en vigueur en Roumanie. Il est également nécessaire que les titulaires des travaux garantissent le respect des exigences fondamentales prévues à l’art. 386, notamment la sécurité incendie, la sécurité et l’accessibilité lors de l’utilisation, la résistance mécanique et la stabilité, ainsi que l’hygiène, la santé et la protection de l’environnement. Les vérifications sont effectuées sur la base d’expertises techniques établies par des experts agréés dans le domaine concerné.

Dans le cas des biens immobiliers à caractère spécial appartenant aux institutions du SNAOPSN, un ensemble de réglementations spécifiques doit être respecté.

Avocat en droit immobilier en Roumanie. Contestation du refus de délivrance de l’autorisation de régularisation.

La délivrance de l’autorisation de régularisation peut être refusée par les autorités, ou la demande peut rester sans réponse dans le délai prévu par la loi. Dans ces situations, il convient d’analyser les motifs ayant fondé le refus et, en cas de refus injustifié ou d’absence de traitement de la demande dans le délai légal, la personne lésée a le droit de saisir la juridiction administrative, sur le fondement de la Loi n° 554/2004.

Un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie peut vérifier les motifs ayant conduit au refus, engager les démarches nécessaires et représenter la personne devant le tribunal.

Impôt majoré de 100 % pour les constructions sans autorisation en Roumanie

L’al. (11) de l’article mentionne que, dans le cas de travaux exécutés sans respecter le permis de construire ou les procédures légales d’autorisation, s’ils n’ont pas été régularisés avant l’entrée en vigueur du Code, l’impôt est majoré de 100 % pour la période allant de la constatation de la situation jusqu’à l’obtention de l’autorisation de régularisation ou jusqu’à la démolition des travaux.

Le paiement de l’impôt ne dispense pas le contrevenant de l’obligation de payer les sanctions applicables et n’a aucune incidence sur l’appréciation de l’éligibilité du bien immobilier au regard des critères requis.

Les réglementations relatives à l’autorisation des travaux de construction en Roumanie, auparavant principalement connues à travers la Loi n° 50/1991, ont été reprises et réorganisées dans le nouveau cadre législatif.

En conclusion, même si l’autorisation de régularisation a pour objectif de simplifier le processus de mise en conformité légale d’une construction, des difficultés peuvent apparaître lors de la vérification approfondie des conditions urbanistiques, techniques et juridiques applicables.

À cet égard, un avocat en droit de la construction en Roumanie peut vous accompagner dans les étapes nécessaires à la régularisation de la construction, ainsi que dans la vérification de la documentation nécessaire.

En conclusion, même si l’autorisation de régularisation vise à faciliter le processus de mise en conformité légale d’une construction en Roumanie, la procédure implique une vérification approfondie des conditions urbanistiques, techniques et juridiques applicables. Un avocat en droit de la construction en Roumanie peut vous accompagner afin de suivre correctement les étapes nécessaires à la régularisation de la construction, notamment par l’analyse des réglementations applicables, des dispositions pertinentes de la Loi n° 50/1991, ainsi que des obligations relatives à la régularisation et à l’impôt applicable aux constructions sans autorisation. Une évaluation juridique effectuée suffisamment tôt peut réduire le risque de sanctions, de refus administratifs ou de retards dans la régularisation de la situation juridique du bien immobilier.

Le Cabinet d’Avocats Roumain Pavel, Mărgărit et Associés est l’un des cabinets d’avocats de premier plan en Roumanie, fournissant des services juridiques de la plus haute qualité. Parmi les clients du cabinet figurent d’importantes entreprises multinationales et roumaines. En 2026, les succès du cabinet lui ont valu une reconnaissance internationale de la part de certains des guides et publications juridiques internationaux les plus prestigieux. Ainsi, cette année, le Cabinet d’Avocats Pavel, Mărgărit et Associés s’est classé à la 3e place en Roumanie dans le classement des cabinets d’avocats d’affaires disposant de l’expertise la plus pertinente, établi par la publication Legal 500. Le cabinet est également reconnu au niveau international par le guide IFLR 1000 Financial and Corporate 2026. En outre, Pavel, Mărgărit et Associés est le seul cabinet d’avocats en Roumanie recommandé par le répertoire international Global Law Experts de Londres dans le domaine de pratique Dispute Resolution. Toutes les informations pertinentes concernant le Cabinet d’Avocats Pavel, Mărgărit et Associés sont disponibles sur le portail www.avocatpavel.ro.