Avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie. Qu’est-ce que le Guichet unique national et pourquoi a-t-il été introduit ?

Le nouveau Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction (CATUC), adopté par la loi n° 169/2026, est entré en vigueur le 25 août 2026 en Roumanie et a remplacé l’ancien cadre législatif représenté, notamment, par la loi n° 350/2001 et la loi n° 50/1991, qui ont été abrogées. L’un des objectifs du nouveau Code est de simplifier et de digitaliser les procédures d’obtention des avis, d’approbation et d’autorisation dans le domaine de l’urbanisme et de la construction en Roumanie.

Parmi les changements importants figure la digitalisation des procédures d’obtention des avis et d’autorisation des travaux de construction. Ce processus sera facilité par l’intermédiaire de la Plateforme nationale de planification urbaine et territoriale et d’autorisation des constructions. Dans le cadre de celle-ci, le Code réglemente le Géoportail national de l’urbanisme et le Guichet unique national, des outils destinés à digitaliser les relations entre les demandeurs et les autorités en Roumanie.

La mise en service du Guichet unique national ne se fera toutefois pas instantanément. Conformément au CATUC, celle-ci interviendra progressivement, sur une période de 5 ans à compter de la publication du Code, au fur et à mesure de l’intégration des documents d’urbanisme dans la plateforme.

Même si le Guichet unique national et le Géoportail national de l’urbanisme pourront rendre la procédure plus efficace, une analyse juridique effectuée par un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie peut contribuer à prévenir les risques liés au blocage ou au retard d’un investissement.

Pour les investisseurs, l’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie avant le lancement de la procédure d’autorisation peut être utile, notamment dans le cadre de projets complexes. La simple existence d’un droit de propriété ne signifie pas, à elle seule, que le projet envisagé peut être réalisé dans les conditions souhaitées.

Dans ce contexte, le Cabinet d’avocats Pavel, Mărgărit et Associés peut fournir une assistance pour la vérification du régime juridique et urbanistique du bien immobilier en Roumanie, l’analyse de la documentation nécessaire à l’obtention des autorisations et l’identification d’éventuelles restrictions ou de risques juridiques susceptibles d’affecter le développement du projet, contribuant ainsi à la préparation correcte de l’investissement avant l’engagement des procédures par l’intermédiaire du Guichet unique national.

Avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie. Vérification de la documentation nécessaire à l’autorisation des travaux

L’article 139, paragraphe (1), du Code de l’urbanisme définit le Guichet unique national comme la plateforme numérique d’intérêt public national destinée à servir d’intermédiaire dans les relations entre les demandeurs et les autorités compétentes de l’administration publique, ainsi qu’au traitement administratif des demandes relatives aux documents d’aménagement du territoire et d’urbanisme et des demandes afférentes à l’autorisation des travaux de construction.

Conformément à l’article 139, paragraphe (3), du CATUC, le Guichet unique national est conçu pour permettre aux demandeurs et aux autorités compétentes de l’administration publique :

• la transmission et la réception de la documentation nécessaire à la délivrance des actes ayant pour objet l’information concernant les documents d’aménagement du territoire et les documents d’urbanisme ;
• la transmission et la réception de la documentation nécessaire à la délivrance des actes ayant pour objet l’autorisation des travaux de construction ;
• la communication directe concernant les clarifications et/ou les modifications nécessaires de la documentation transmise ;
• l’organisation de consultations concernant les documents, informations et compléments nécessaires en vue de la délivrance d’un permis de construire ; la délivrance et la réception d’un permis de construire ou d’une autorisation de démolition.

Jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau Code, la loi n° 50/1991 constituait le principal cadre normatif en matière d’autorisation de l’exécution des travaux de construction en Roumanie, en réglementant la procédure de délivrance des permis de construire et des autorisations de démolition. Depuis le 25 août 2026, cette loi a été abrogée, cette matière étant désormais régie par le CATUC.

Un avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie peut fournir une assistance dans le cadre de l’analyse juridique des documents d’urbanisme et de la documentation nécessaire à l’obtention de l’autorisation, avant leur transmission à l’autorité compétente. Le risque de voir apparaître certains blocages ou retards peut ainsi être limité, ce qui constitue un avantage pour le promoteur immobilier.

De même, un avocat en droit de l’urbanisme peut fournir une assistance dans la gestion des demandes de clarification et de compléments et peut représenter le demandeur dans ses relations avec les autorités compétentes. En cas de refus injustifié ou de défaut de traitement, dans le délai légal, d’une demande portant sur la délivrance d’un permis de construire ou d’une autorisation de démolition, un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie peut intervenir.

Pour les projets déjà en cours à la date d’entrée en vigueur du CATUC, le régime transitoire doit être vérifié séparément, en fonction du stade auquel se trouve la procédure. L’article 582 prévoit expressément que les procédures d’élaboration, d’obtention des avis et d’approbation des documents d’urbanisme et d’aménagement du territoire engagées avant l’entrée en vigueur du Code restent soumises aux dispositions légales en vigueur à la date de leur initiation. Les autres situations relevant de la matière des autorisations doivent être analysées au regard des actes déjà délivrés et du stade procédural concret.

Qui aura accès au Guichet unique national en Roumanie ? Les avocats figurent parmi les professionnels prévus par le Code

L’inclusion des avocats parmi les professionnels pouvant avoir accès au Guichet unique national peut faciliter la fourniture d’une assistance juridique dans le cadre des procédures d’urbanisme et d’autorisation, notamment pour les projets immobiliers complexes en Roumanie, qui impliquent des interactions avec plusieurs autorités ainsi que la vérification d’un nombre important de documents, d’avis et de conditions légales.

L’accès au Guichet unique national s’effectue par authentification à l’aide d’un nom d’utilisateur et d’un mot de passe ou d’un code d’accès généré par l’application, selon des niveaux d’accès sécurisés et différenciés.

Le Code prévoit un accès pour :

• les autorités et institutions de l’administration publique centrale ;
• les autorités et institutions de l’administration publique locale ;
• les institutions et entités qui gèrent des bases de données d’intérêt public, y compris les opérateurs de réseaux techniques et de services publics ;
• les professionnels participant à l’élaboration des stratégies et des plans d’aménagement du territoire et d’urbanisme ;
• les concepteurs de projets d’investissement publics et privés, certifiés ou inscrits dans les registres professionnels nationaux ;
• les avocats, notaires, huissiers de justice et praticiens de l’insolvabilité ;
• les citoyens.

L’inclusion expresse des avocats parmi les catégories de professionnels ayant accès à la plateforme ne signifie pas que l’assistance d’un avocat devient obligatoire dans le cadre de la procédure d’autorisation en Roumanie. Pour les projets immobiliers comportant une composante juridique ou urbanistique complexe, cette assistance peut toutefois faciliter la gestion de la documentation et des relations avec les autorités et contribuer à l’identification précoce des risques juridiques.

« La digitalisation des procédures peut simplifier les relations avec les autorités, mais elle ne supprime pas la nécessité de vérifier le régime juridique et urbanistique de l’investissement, la documentation déposée ainsi que le respect des procédures et des délais prévus par la loi », a déclaré le Dr Radu Pavel, Avocat associé coordinateur du Cabinet d’avocats roumain Pavel, Mărgărit et Associés.

Êtes-vous confronté à des difficultés dans le cadre de la procédure d’autorisation d’un projet immobilier en Roumanie ?

Le Cabinet d’avocats Pavel, Mărgărit et Associés en Roumanie peut vous assister dans l’analyse de la documentation, les relations avec les autorités et l’identification des risques susceptibles de retarder l’investissement.

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5 ans avant la digitalisation complète en Roumanie : quand le Guichet unique national deviendra-t-il obligatoire ?

Le nouveau Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction (CATUC), adopté par la loi n° 169/2026, introduit un changement important en matière d’urbanisme et d’autorisation des travaux de construction en Roumanie : la digitalisation progressive des procédures par l’intermédiaire du Guichet unique national.

Conformément à l’article 139, paragraphe (8), du CATUC, la mise en service du Guichet unique national intervient progressivement, sur une période de 5 ans à compter de la date de publication du Code, au fur et à mesure de l’intégration dans la plateforme, au format SIG (GIS), des plans généraux d’urbanisme et des règlements locaux d’urbanisme correspondants des unités administratives-territoriales. La loi n° 169/2026 ayant été publiée au Journal officiel de la Roumanie le 10 août 2026, le délai de 5 ans arrivera à échéance le 10 août 2031.

À l’expiration de ce délai, l’utilisation du Guichet unique national deviendra obligatoire pour toutes les autorités de l’administration publique et toutes les entités délivrant des avis et accords en Roumanie, y compris lorsque l’intégration au format SIG des documents d’urbanisme ne sera pas encore achevée. Les informations qui ne seront pas disponibles sur la plateforme seront complétées ultérieurement, au fur et à mesure de leur digitalisation. Par conséquent, le délai de 5 ans marque la date à compter de laquelle l’utilisation du Guichet unique national devient obligatoire, sans pour autant signifier nécessairement qu’à cette date la digitalisation de l’ensemble des documents sera entièrement achevée.

Jusqu’à la mise en service de la plateforme pour les procédures concernées, le Code autorise la poursuite des procédures administratives conformément aux modalités applicables pendant la période transitoire. La digitalisation n’intervient donc pas instantanément à la suite de l’entrée en vigueur du nouveau Code, mais suppose un processus de mise en œuvre progressive.

L’article 139, paragraphe (8), du CATUC prévoit que la mise en service du Guichet unique national intervient progressivement, sur une période de 5 ans à compter de la date de publication du Code, au fur et à mesure de l’intégration dans la plateforme, au format SIG (GIS), des plans généraux d’urbanisme et des règlements locaux d’urbanisme correspondants des unités administratives-territoriales.

Avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie. Que signifie la digitalisation pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers ?

Pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers en Roumanie, la digitalisation des procédures peut simplifier les relations avec les autorités et faciliter la transmission de la documentation nécessaire à l’obtention des autorisations, les demandes de clarification ainsi que la gestion des différentes étapes administratives. Elle ne supprime toutefois ni l’obligation de respecter les exigences légales ni l’importance de préparer correctement la documentation avant le lancement de la procédure.

Un avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie peut fournir une assistance juridique dans le cadre de l’analyse de la documentation nécessaire à l’obtention de l’autorisation, de la gestion des demandes de clarification et de compléments, de la représentation dans les relations avec les autorités ainsi que de la résolution d’éventuels blocages survenant au cours de la procédure d’autorisation.

Pour les projets immobiliers complexes en Roumanie, un avocat spécialisé en droit immobilier peut analyser, dès la phase initiale, le régime juridique et urbanistique de la propriété, les restrictions applicables ainsi que les éventuels risques susceptibles d’affecter le développement de l’investissement. La digitalisation modifie la manière dont le dossier sera géré et communiqué aux autorités, mais elle ne remplace pas la vérification de la légalité et de la faisabilité du projet.

Le Cabinet d’avocats Pavel, Mărgărit et Associés est l’un des cabinets d’avocats de premier plan en Roumanie et fournit des services juridiques de la plus haute qualité. Parmi les clients du cabinet figurent d’importantes sociétés multinationales et roumaines. En 2026, les succès du cabinet lui ont valu une reconnaissance internationale de la part des guides et publications internationales spécialisés les plus prestigieux. Ainsi, le Cabinet d’avocats Pavel, Mărgărit et Associés s’est classé cette année au 3e rang en Roumanie dans le classement des cabinets d’avocats d’affaires disposant de l’expertise la plus pertinente, établi par la publication Legal 500. Le cabinet est également reconnu au niveau international par le guide IFLR 1000 Financial and Corporate 2026. Par ailleurs, Pavel, Mărgărit et Associés est le seul cabinet d’avocats de Roumanie recommandé par le répertoire international Global Law Experts de Londres dans le domaine de pratique Dispute Resolution. Toutes les informations pertinentes concernant le Cabinet d’avocats Pavel, Mărgărit et Associés sont disponibles sur le portail www.avocatpavel.fr