Avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie. Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie. Comment la numérisation transforme l’accès aux informations relatives aux terrains et aux constructions

La Roumanie a adopté le Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et des constructions (CATUC), régi par la Loi n° 169/2026. Le Code de l’urbanisme en Roumanie vise à simplifier le cadre juridique applicable en matière d’urbanisme et d’autorisation des constructions.

Conformément à l’article 8, paragraphe (1), lettre l), le Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et des constructions (CATUC) réglemente, entre autres, la numérisation des processus ainsi que des procédures opérationnelles et systémiques mises en œuvre dans l’exercice des compétences en matière d’urbanisme en Roumanie, dans le respect des principes d’efficience, d’efficacité, d’accessibilité et de qualité des services publics.

Cette évolution sera facilitée par l’intermédiaire de la Plateforme nationale de planification urbaine et territoriale et d’autorisation des constructions en Roumanie. Celle-ci est composée du Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie et du Guichet unique national pour l’autorisation des constructions.

Même si la Loi n° 169/2026 prévoit de simplifier l’accès aux informations et de rendre plus efficace la relation entre les autorités et les bénéficiaires en Roumanie, cela ne supprime pas la complexité juridique des procédures d’urbanisme et d’autorisation, notamment en ce qui concerne la vérification du régime juridique des terrains, l’obtention des avis et autorisations nécessaires, la contestation des actes administratifs ou encore la résolution d’éventuels blocages dans les relations avec les autorités publiques roumaines.

Dans ce contexte, le Cabinet d’avocats Pavel, Mărgărit et Associés peut fournir une assistance juridique en Roumanie dans le cadre de la vérification de la documentation, de l’interprétation des réglementations d’urbanisme applicables et de la gestion des procédures administratives nécessaires au développement d’un projet immobilier en Roumanie.

Selon la nature du projet, l’équipe peut fournir une assistance par l’intermédiaire d’un avocat en contentieux immobilier en Roumanie, d’un avocat en droit de la construction en Roumanie, d’un avocat spécialisé en droit foncier en Roumanie ou d’un avocat en droit immobilier en Roumanie, y compris dans le cadre des procédures administratives, contractuelles et contentieuses liées aux investissements immobiliers en Roumanie.

Ainsi, des démarches qui, par le passé, ne pouvaient être effectuées qu’en personne pourront désormais être réalisées en ligne en Roumanie, à seulement quelques clics.

Le Code de l’urbanisme (CATUC) en Roumanie est appelé à remplacer la Loi n° 350/2001 et la Loi n° 50/1991, en réunissant les règles applicables dans un cadre législatif unique en Roumanie.

Avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie : qu’est-ce que le Géoportail national de l’urbanisme et quels changements le CATUC apporte-t-il ?

Le Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie est une plateforme en ligne qui regroupe l’ensemble des plans d’aménagement du territoire et des documents d’urbanisme légalement approuvés au niveau des autorités de l’administration publique, nécessaires au processus de planification territoriale, de réglementation urbanistique et d’autorisation des travaux de construction en Roumanie.

Le Géoportail national de l’urbanisme permet à chaque citoyen de :

• rechercher et localiser des objets spatiaux et interroger la base de données concernant le classement des terrains dans certaines zones fonctionnelles ainsi que les réglementations d’urbanisme qui leur sont applicables ;
• consulter directement en ligne, à travers différents niveaux thématiques de données spatiales, les plans d’aménagement du territoire et les documents d’urbanisme en vigueur ;
• réaliser des analyses et télécharger des rapports et des statistiques concernant les orientations de développement spatial du territoire ;
• visualiser, imprimer et télécharger des données spatiales relatives aux servitudes d’utilité publique, aux zonages fonctionnels et aux réglementations d’urbanisme ;
• visualiser simultanément le contenu de plusieurs couches thématiques superposées de données spatiales.

En pratique, le Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie fournit des informations techniques qu’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme en Roumanie peut interpréter d’un point de vue juridique en vue de la réalisation d’un projet immobilier.

Pourquoi la légalité du PUG et du PUZ peut-elle influencer l’ensemble d’un projet immobilier et comment un avocat en droit foncier en Roumanie peut-il intervenir dans le contexte du Géoportail national de l’urbanisme ?

Le Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie facilitera l’accès aux documents d’urbanisme applicables à un terrain déterminé, notamment au Plan général d’urbanisme (PUG), au Plan zonal d’urbanisme (PUZ), aux zonages fonctionnels, aux servitudes d’utilité publique ainsi qu’aux autres réglementations d’urbanisme pertinentes.

La légalité du PUG ou du PUZ peut avoir une incidence sur l’ensemble du projet immobilier, dans la mesure où ces documents établissent les conditions dans lesquelles le terrain peut être utilisé et construit, notamment les fonctions autorisées, les indicateurs urbanistiques, le régime de hauteur, les retraits par rapport aux limites de propriété ainsi que les éventuelles restrictions applicables.

Si la documentation d’urbanisme sur laquelle repose le projet est illégale, annulée, suspendue ou n’est plus applicable, cela peut également avoir des conséquences sur les procédures d’autorisation ainsi que sur les actes administratifs délivrés sur son fondement.

Dans ce contexte, un avocat en droit immobilier en Roumanie peut vérifier la légalité et l’applicabilité du PUG ou du PUZ concerné. Il peut également identifier les éventuels risques juridiques avant l’acquisition du terrain ou le lancement d’un investissement immobilier en Roumanie, analyser les certificats d’urbanisme et les permis de construire, et fournir une assistance juridique dans le cadre de procédures administratives ou de litiges portant sur la suspension ou l’annulation d’actes d’urbanisme.

« Le Géoportail peut offrir aux promoteurs immobiliers une vision plus claire des réglementations applicables à un terrain, mais la valeur réelle de l’information dépend de son interprétation juridique. Le rôle de l’avocat est de transformer ces données en une évaluation concrète des risques et de la faisabilité du projet. », a déclaré l’Avocat associé coordinateur du Cabinet d’avocats roumain Pavel, Mărgărit et Associés, Dr Radu Pavel.

Avocat en droit immobilier en Roumanie : le format GIS devient la nouvelle norme pour les documents d’urbanisme

L’article 138, paragraphe (5), instaure l’obligation d’élaborer l’ensemble des documents d’aménagement du territoire et d’urbanisme au format GIS, dans le respect de la structure standardisée établie par l’autorité publique centrale compétente en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme et de constructions, afin de permettre leur publication dans le Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie.

À partir du contenu GIS, des plans au format analogique peuvent être générés. Ceux-ci sont signés par le coordinateur de la documentation, puis remis par son auteur au bénéficiaire afin d’être réceptionnés par la structure spécialisée compétente en matière d’urbanisme et de constituer une annexe à la décision d’approbation du conseil local ou départemental, selon le cas.

Un avocat en droit immobilier en Roumanie peut aider à vérifier le terrain, déterminer ce qui peut y être construit et analyser le certificat d’urbanisme. Ainsi, la vérification du PUG (Plan général d’urbanisme) et du PUZ (Plan zonal d’urbanisme) devient essentielle pour le marché immobilier.

Le Plan zonal d’urbanisme (PUZ) en Roumanie constitue un instrument important pour le développement urbanistique d’une zone au sein d’une localité, en contenant des informations détaillées sur les différentes fonctions de cette zone, telles que les logements, les espaces verts en Roumanie, les institutions publiques, les services, etc.

Le PUG (Plan général d’urbanisme) est un document qui établit les orientations de développement pour l’ensemble d’une localité, notamment en ce qui concerne :

• les zones résidentielles ;
• les zones commerciales ;
• les zones industrielles ;
• les espaces verts.

Le PUZ (Plan zonal d’urbanisme) est un document qui réglemente une zone déterminée au sein d’une localité. Il établit notamment :

• la hauteur des constructions ;
• le POT (coefficient d’occupation du sol) ;
• le CUT (coefficient d’utilisation du sol) ;
• d’autres règles d’urbanisme applicables à la zone concernée.

Comment accéder au Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie et qui peut modifier les données ?

L’accès au Géoportail s’effectue par authentification au moyen d’un nom d’utilisateur et d’un mot de passe ou d’un code généré par l’application, selon des niveaux d’accès différenciés.

En ce qui concerne la modification des données de la plateforme, le droit d’édition est réservé à certaines personnes ou institutions autorisées, notamment :

a) les personnes désignées au sein des autorités de l’administration publique centrale, des agences nationales et d’autres entités compétentes pour l’établissement des zones de sécurité, des zones de protection et des zones soumises à restrictions ;

b) les autorités publiques locales, par l’intermédiaire des personnes désignées au sein de l’institution de l’architecte en chef ou, lorsqu’elles ne disposent pas de personnel spécialisé, par l’intermédiaire du personnel des agences ;

c) les spécialistes disposant d’un droit de signature pour l’élaboration des plans d’aménagement du territoire et des documents d’urbanisme ;

d) le personnel désigné au sein des centres d’expertise ATU prévus par le présent Code ;

e) les propriétaires ou gestionnaires des réseaux techniques et de services publics situés en surface et/ou en sous-sol.

Afin d’accélérer le processus de conception, d’obtention des avis et d’autorisation des réseaux spéciaux de télécommunications, le Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie permettra aux institutions relevant du SNAOPSN de visualiser, consulter et télécharger les plans relatifs aux réseaux techniques et de services publics, sous forme numérique et géoréférencée.

Due diligence immobilier en Roumanie. La vérification d’un terrain dans le Géoportail national de l’urbanisme est-elle suffisante ?

Qu’il s’agisse de l’achat d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble de bureaux ou d’un entrepôt industriel, une attention particulière doit être portée aux aspects juridiques : depuis les documents attestant le droit de propriété du vendeur jusqu’aux extraits du livre foncier, certificats fiscaux, certificats de performance énergétique, expertises techniques et, bien entendu, à la conclusion des contrats de vente ou des procès-verbaux de remise et de réception.

Un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie peut également établir un rapport de due diligence immobilier afin d’analyser la situation juridique du bien immobilier. Sur le marché immobilier en Roumanie, l’avocat joue un rôle important avant même la réalisation de l’acquisition.

Un due diligence immobilier effectué avant l’acquisition d’un bien, qu’il s’agisse d’un terrain à vendre, d’une maison à vendre ou d’un appartement à vendre, est recommandé afin d’identifier en amont les éventuels risques juridiques.

Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vérifier le droit de propriété et les modalités de son acquisition, la situation inscrite au livre foncier, la continuité de la chaîne de propriété, la situation cadastrale ainsi que les autres documents pertinents pour la transaction. À l’issue de cette analyse, l’acquéreur peut mieux comprendre s’il existe des charges, des litiges, des incohérences ou d’autres problèmes susceptibles d’affecter l’acquisition.

Un avocat spécialisé en restitution de terrains en Roumanie intervient dans les dossiers ayant pour objet la restitution d’un terrain repris abusivement par l’État pendant la période communiste ou l’obtention d’une indemnisation.

AVOCAT EN DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER EN ROUMANIE. CONTESTATION DU PUZ. COMMENT UN LITIGE D’URBANISME PEUT-IL AFFECTER L’INVESTISSEMENT DU PROMOTEUR ?

Un avocat en développement immobilier en Roumanie peut vérifier un terrain à vendre, une maison à vendre ou un appartement à vendre au moyen d’un due diligence juridique, notamment par l’analyse du livre foncier, du titre de propriété, des éventuelles hypothèques et de la possibilité de construire légalement sur le bien. Il peut également assister le client lors de l’acquisition, de la négociation du contrat, de la vérification des contrats bancaires et des aspects liés au financement.

Il peut également fournir une assistance dans les relations avec les autorités, dans l’analyse des avis et autorisations, dans les négociations avec les intervenants nécessaires au projet, notamment les constructeurs et fournisseurs, ainsi que dans la gestion des questions juridiques et de la vente. L’avocat veille à ce que le projet puisse être réalisé conformément à la loi et à ce que l’investisseur bénéficie d’une protection juridique pendant toute la durée du processus.

Le PUZ (Plan zonal d’urbanisme) est approuvé par le conseil local et peut faire l’objet d’une contestation devant les juridictions administratives. La Loi n° 554/2004 relative au contentieux administratif prévoit le cadre juridique permettant de contester les actes administratifs. Un avocat en droit immobilier en Roumanie peut analyser la légalité de la documentation d’urbanisme et de la décision d’approbation, identifier d’éventuels vices de légalité, introduire, lorsque cela est nécessaire, une réclamation administrative préalable et demander devant le tribunal l’annulation totale ou partielle de l’acte administratif.

Les irrégularités concernant la documentation d’urbanisme, le droit de propriété ou les actes administratifs liés au projet peuvent par la suite donner lieu à un litige immobilier. L’investissement du promoteur peut ainsi être affecté par le retard des travaux, l’impossibilité de commencer ou de poursuivre la construction, l’apparition de difficultés dans les relations avec les banques ou les investisseurs, ainsi que par des retards dans les ventes ou les locations, outre d’autres conséquences susceptibles d’affecter l’investisseur.

Un litige en matière d’urbanisme en Roumanie peut ainsi transformer un risque juridique en un risque financier.

Permis de construire en Roumanie. Pourquoi la vérification de la documentation d’urbanisme doit-elle être effectuée avant l’autorisation du projet ?

Le permis de construire est un acte administratif officiel délivré par la mairie, qui confère à une personne le droit légal de commencer des travaux de construction, qu’il s’agisse d’une maison à vendre ou d’un appartement à vendre.

Cette procédure est réglementée par la Loi n° 50/1991 et le permis de construire ne peut être demandé que par le titulaire d’un droit sur le bien immobilier ou le terrain concerné.

Le permis de construire ne détermine pas ce qu’une personne peut construire, mais ce qui peut être autorisé, ainsi que l’implantation, la nature des travaux, leurs caractéristiques et leur durée d’exécution. Un avocat en droit de la construction en Roumanie peut fournir une assistance juridique pour la préparation du dossier nécessaire à l’obtention du permis de construire, ainsi que des documents nécessaires à la prolongation de la validité du permis de construire.

Un avocat en droit de la construction peut faciliter l’ensemble du processus d’obtention du permis de construire. Il peut vérifier les titres de propriété, analyser la légalité des documents et collaborer avec les architectes afin d’assurer le respect des réglementations locales. L’architecte est chargé de préparer la documentation technique relative aux travaux devant être autorisés, tandis que le rôle de l’avocat consiste à vérifier si le projet peut être autorisé d’un point de vue juridique et, le cas échéant, à assurer la défense des intérêts du bénéficiaire.

Avocat en développement immobilier en Roumanie. Prévention des risques avant l’acquisition et le lancement de l’investissement

Un avocat spécialisé en développement immobilier en Roumanie peut assister le client dans l’acquisition d’un terrain dans des conditions de sécurité juridique, dans le développement légal du projet ainsi que dans sa valorisation, tout en réduisant les risques juridiques.

Avant l’acquisition du terrain, l’avocat peut réaliser un processus de due diligence, qui peut notamment comprendre la vérification du titre de propriété, du livre foncier, des servitudes ainsi que d’autres éléments pertinents, afin d’évaluer les risques liés à l’investissement.

L’avocat vérifie également non seulement si le terrain peut être acquis dans des conditions de sécurité juridique, mais aussi si le projet peut être réalisé du point de vue urbanistique, à travers l’analyse du PUG, du PUZ, du PUD, du POT et du CUT. Il peut également protéger les intérêts du client en négociant et en rédigeant le contrat d’acquisition du terrain, notamment au moyen de clauses relatives aux autorisations, à la radiation d’éventuelles hypothèques ou à la confirmation de la possibilité de construire sur le terrain.

Tout au long du projet, l’avocat peut superviser la procédure d’autorisation et vérifier qu’elle se déroule conformément aux exigences légales applicables.

En conclusion, même si le Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie facilitera et simplifiera l’accès aux informations, l’intervention d’un avocat en droit de l’urbanisme en Roumanie devient essentielle pour la vérification de la documentation, l’interprétation des réglementations d’urbanisme applicables ainsi que la gestion des procédures administratives nécessaires au développement d’un projet immobilier.

Dans ce contexte, un avocat en droit de l’urbanisme peut vous fournir une assistance dans l’accomplissement des démarches nécessaires et, selon la nature du projet, l’équipe peut intervenir par l’intermédiaire d’un avocat en contentieux immobilier, d’un avocat en droit de la construction, d’un avocat en droit foncier ou d’un avocat en droit immobilier en Roumanie, y compris dans le cadre des procédures administratives, contractuelles et contentieuses liées aux investissements immobiliers.

Le Cabinet d’avocats roumain Pavel, Mărgărit et Associés est un cabinet d’avocats de premier plan en Roumanie et fournit des services juridiques de haute qualité. Parmi ses clients figurent d’importantes sociétés multinationales et roumaines.

En 2026, les résultats obtenus par le cabinet lui ont valu une reconnaissance internationale de la part de certains des guides juridiques et publications spécialisées internationales les plus prestigieux. Ainsi, Pavel, Mărgărit et Associés s’est classé cette année au 3e rang en Roumanie parmi les cabinets d’avocats d’affaires disposant de l’expertise la plus pertinente, selon le classement établi par The Legal 500.

Le cabinet bénéficie également d’une reconnaissance internationale dans le guide IFLR1000 Financial and Corporate 2026. En outre, Pavel, Mărgărit et Associés est le seul cabinet d’avocats en Roumanie recommandé par le répertoire international londonien Global Law Experts dans le domaine de pratique Dispute Resolution.

De plus amples informations concernant le cabinet Pavel, Mărgărit et Associés sont disponibles sur le portail www.avocatpavel.fr