Actuellement, le cadre réglementaire relatif au logement comprend : la Loi sur le logement n° 114/1996, republiée avec des modifications ultérieures, la loi régissant les aspects sociaux, économiques, techniques et juridiques de la construction de logements et de la gestion des logements locatifs, ainsi que la Loi n° 230/2007 relative à l’organisation et au fonctionnement des associations de propriétaires, qui réglemente les aspects juridiques, économiques et techniques de la création, de l’organisation et du fonctionnement des associations de propriétaires, ainsi que de l’administration et de l’exploitation des immeubles résidentiels appartenant à au moins 3 personnes physiques ou morales, y compris ceux qui comportent des espaces à usage autre que celui d’habitation. Les dispositions de la loi n° 230/2007 ne s’appliquent qu’aux immeubles d’habitation collectifs.
Dans le contexte de la diversité des types de copropriétés, il était nécessaire de redéfinir le concept de copropriété afin d’établir le cadre juridique nécessaire pour protéger les droits de tous les propriétaires qui, en plus de leurs biens individuels, possèdent des parties communes de l’immeuble.
Ce projet de loi établit la création légale de toutes les copropriétés. Les objectifs généraux de l’adoption de ce projet de loi sont les suivants :
- Gestion efficace du logement, qu’il s’agisse de bâtiments collectifs, de logements situés dans des cours résidentielles ou de bâtiments résidentiels ;
- Une meilleure structure des organes de gouvernance des associations de propriétaires ;
- Clarification des responsabilités et incompatibilités des membres des organes de gouvernance des associations de propriétaires ;
- Établissement des règles de conduite de la copropriété et de l’utilisation des biens ;
- Clarification et rationalisation de la relation entre les autorités publiques et les associations.
La loi sur la création, l’organisation et le fonctionnement des associations de propriétaires et l’administration des copropriétés réglemente les dispositions juridiques, économiques et techniques concernant : a) la création, l’organisation et le fonctionnement des associations de propriétaires de copropriétés ; b) l’administration, l’entretien et l’utilisation des immeubles ou groupes d’immeubles comportant des copropriétés d’habitation et des espaces à usage autre que celui d’habitation, appartenant à au moins 3 personnes physiques ou morales, chacune possédant une propriété individuelle et une quote-part indivise dans la propriété commune.
Ce projet de loi propose une nouvelle approche de la gestion du logement collectif, la loi étant également applicable à tous les bâtiments comportant plusieurs logements ou un espace avec des propriétés individuelles où il existe des parties communes ; aux immeubles à plusieurs étages ou à certaines sections comportant un ou plusieurs escaliers de l’immeuble où il est possible de définir la propriété commune ; aux complexes résidentiels composés de maisons et/ou de bâtiments à autre usage, situés dans l’isolement, l’énumération ou le couplage, où il existe des parties communes et des propriétés individuelles ; à toute autre propriété comportant des terrains, des plans et/ou des services communs, des parcelles de terrain construites/non construites, soumises au droit de propriété commune.
Le projet de loi réglemente également la procédure de création et d’enregistrement des associations de propriétaires, les règles de copropriété, les associations de locataires, ainsi que les droits et obligations des propriétaires, l’utilisation des biens individuels et des parties communes, les méthodes de cessation de l’utilisation commune des parties communes de la copropriété, l’organisation et le fonctionnement des associations de propriétaires, l’administration des copropriétés. Les dispositions concernant les revenus et les dépenses de l’association de propriétaires ainsi que les modalités de contrat et de facturation des services publics dans les copropriétés sont également expressément réglementées.
Si le projet de loi est approuvé, il entrera en vigueur dans les 60 jours suivant sa publication au Journal officiel et abrogera la loi n° 230/2007 relative à l’organisation et au fonctionnement des associations de propriétaires, publiée au Journal officiel, Partie I, n° 490 du 23 juillet 2007.